Decreto Salva Casa: cosa cambia per difformità edilizie, tolleranze e sanatorie

Il cosiddetto Decreto Salva Casa ha introdotto importanti modifiche al Testo Unico dell'Edilizia, intervenendo su alcune delle problematiche che più frequentemente emergono nella gestione, nella ristrutturazione e nella compravendita degli immobili.

Il provvedimento nasce con il Decreto-Legge 29 maggio 2024 n. 69, successivamente convertito, con modificazioni, nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, entrata in vigore il 28 luglio 2024.

Non si tratta, però, di un condono edilizio generalizzato. Le nuove disposizioni intervengono su specifiche fattispecie e hanno modificato, tra l'altro, le regole relative allo stato legittimo degli immobili, alle tolleranze costruttive ed esecutive, ad alcune procedure di regolarizzazione e ai cambi di destinazione d'uso.

Vediamo quali sono le principali novità e cosa possono significare concretamente per il proprietario di un immobile.

Cos'è il Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa è un intervento di modifica e semplificazione di diverse disposizioni contenute nel D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell'Edilizia.

Secondo le linee di indirizzo pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, le modifiche possono essere ricondotte principalmente a quattro grandi aree:

• stato legittimo degli immobili;
• mutamenti della destinazione d'uso;
• tolleranze e procedure per determinate difformità;
• adeguamento di alcuni standard edilizi, con interventi anche in materia di sottotetti, edilizia libera e agibilità. 

L'obiettivo è quindi facilitare la gestione di determinate situazioni edilizie, soprattutto quando riguardano difformità parziali o irregolarità di minore entità.

Salva Casa non significa condono

Questo è uno degli aspetti più importanti da chiarire.

Il Decreto Salva Casa non rende automaticamente regolari tutti gli immobili che presentano abusi o difformità.

Ogni situazione deve essere analizzata singolarmente verificando l'epoca di realizzazione delle opere, i titoli edilizi dell'immobile, la natura della difformità e le disposizioni applicabili.

Non è quindi sufficiente riscontrare una differenza tra il progetto depositato e lo stato attuale per concludere che questa possa essere automaticamente regolarizzata grazie al Salva Casa.

Le nuove tolleranze costruttive

Una delle novità più conosciute riguarda le tolleranze costruttive, disciplinate dall'articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il legislatore ha previsto limiti differenziati in funzione della superficie utile dell'unità immobiliare.

In particolare, per determinati scostamenti rispetto alle misure previste nel titolo edilizio, le soglie sono:

• 2% per unità con superficie utile superiore a 500 m²;
• 3% tra 300 e 500 m²;
• 4% tra 100 e 300 m²;
• 5% per superfici inferiori a 100 m²;
• 6% per superfici inferiori a 60 m². 

La normativa individua espressamente i parametri ai quali queste tolleranze possono riferirsi e stabilisce condizioni precise per la loro applicazione.

Di conseguenza, le percentuali non devono essere interpretate come una possibilità generalizzata di aumentare liberamente dimensioni o superfici di un immobile.

Le tolleranze esecutive

Il Salva Casa è intervenuto anche sulle cosiddette tolleranze esecutive.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, l'articolo 34-bis contempla, nel rispetto delle condizioni previste dalla norma, anche fattispecie quali il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, alcune irregolarità esecutive dei muri interni ed esterni, la diversa ubicazione delle aperture interne e determinati errori progettuali o materiali di rappresentazione.

Anche in questo caso è fondamentale la valutazione del tecnico, perché occorre verificare che la situazione concreta rientri effettivamente nelle condizioni stabilite dalla normativa.

Cosa cambia per lo stato legittimo dell'immobile

Un'altra importante modifica riguarda lo stato legittimo, disciplinato dall'articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

In determinate condizioni, la ricostruzione dello stato legittimo può fare riferimento al titolo che ha previsto o legittimato la costruzione oppure al titolo, rilasciato o assentito, relativo all'ultimo intervento che abbia interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, quando l'amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Alla determinazione dello stato legittimo concorrono inoltre gli ulteriori elementi espressamente individuati dalla norma.

Si tratta di una modifica particolarmente significativa per gli immobili che nel corso dei decenni sono stati interessati da numerosi interventi edilizi.

Sanatorie e nuova disciplina della doppia conformità

Un altro punto centrale riguarda la regolarizzazione di determinate difformità.

Tradizionalmente uno degli ostacoli principali alla sanatoria era rappresentato dal requisito della cosiddetta doppia conformità, cioè dalla necessità di verificare le condizioni previste dalla normativa sia rispetto al momento della realizzazione dell'intervento sia rispetto al momento della richiesta di regolarizzazione.

Il Salva Casa ha introdotto il nuovo articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, ridefinendo la disciplina per specifiche fattispecie, tra cui determinate parziali difformità, variazioni essenziali e interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA nei casi contemplati dalla norma.

Questo può consentire di affrontare situazioni che in precedenza risultavano particolarmente difficili da regolarizzare, ma non significa che qualsiasi abuso sia oggi sanabile.

Cambi di destinazione d'uso

Il Decreto Salva Casa è intervenuto anche sulla disciplina relativa ai mutamenti della destinazione d'uso, modificando in particolare l'articolo 23-ter del Testo Unico dell'Edilizia.

Le nuove disposizioni mirano a semplificare alcune ipotesi di cambio di destinazione d'uso, fermo restando il rispetto delle condizioni stabilite dalla normativa, delle disposizioni regionali e delle previsioni applicabili al caso concreto.

Questo aspetto è particolarmente importante nelle grandi città, dove il recupero e la trasformazione del patrimonio edilizio esistente rappresentano una parte significativa dell'attività urbanistica.

Cosa cambia per chi deve vendere un immobile

Molte difformità vengono scoperte proprio quando si decide di vendere casa.

Durante le verifiche preliminari possono infatti emergere differenze tra:

• stato reale dell'immobile;
• titoli edilizi comunali;
• elaborati progettuali;
• planimetria catastale.

Le modifiche introdotte dal Salva Casa possono offrire nuovi strumenti per valutare alcune di queste situazioni.

Tuttavia, prima di una compravendita rimane fondamentale effettuare una verifica urbanistica e catastale dell'immobile, evitando di presumere che una difformità possa essere automaticamente risolta applicando la nuova normativa.

Catasto e urbanistica restano due aspetti differenti

Come abbiamo già visto nell'articolo dedicato alla conformità urbanistica, è importante ricordare che regolarità catastale e regolarità urbanistico-edilizia non coincidono.

Una planimetria catastale perfettamente corrispondente allo stato reale non dimostra, da sola, che le modifiche rappresentate siano state legittimamente realizzate dal punto di vista edilizio.

Analogamente, un eventuale aggiornamento catastale non costituisce una sanatoria urbanistica.

Prima di procedere a qualsiasi regolarizzazione è quindi necessario ricostruire correttamente la situazione amministrativa dell'immobile.

Perché è necessaria una verifica tecnica

L'applicazione del Salva Casa richiede una valutazione tecnica della singola situazione.

Non è sufficiente misurare una parete o confrontare due planimetrie.

È necessario analizzare:

• epoca di costruzione dell'edificio;
• titoli edilizi disponibili;
• eventuali pratiche successive;
• stato reale dei luoghi;
• natura e data delle difformità;
• normativa nazionale e regionale applicabile;
• disciplina urbanistica comunale;
• eventuali vincoli presenti sull'immobile.

Le stesse linee ministeriali precisano che le disposizioni del Salva Casa sono auto-applicative, ferma restando la possibilità della legislazione regionale di adottare norme di dettaglio e i rinvii agli strumenti urbanistici o alle determinazioni delle amministrazioni competenti.

L'assistenza dello Studio Tecnico EMMECI

Lo Studio Tecnico EMMECI offre assistenza per la verifica della situazione urbanistica e catastale degli immobili e per la valutazione delle eventuali difformità presenti.

L'attività può comprendere l'accesso agli atti presso gli uffici competenti, l'analisi dei titoli edilizi, il rilievo dello stato dei luoghi, il confronto con la documentazione autorizzata e la valutazione delle procedure eventualmente necessarie per la regolarizzazione dell'immobile.

Particolare attenzione viene dedicata alla corretta individuazione della procedura applicabile, evitando di considerare automaticamente sanabile una situazione senza averne prima verificato tutti i presupposti.

Conclusioni

Il Decreto Salva Casa ha introdotto modifiche importanti alla disciplina edilizia italiana e ha aperto nuove possibilità per affrontare alcune irregolarità presenti nel patrimonio immobiliare esistente.

Non rappresenta però un condono generalizzato.

Tolleranze, stato legittimo, sanatorie e cambi di destinazione d'uso devono essere valutati sulla base delle caratteristiche dell'immobile e della specifica situazione amministrativa.

Per questo motivo, prima di acquistare, vendere, ristrutturare o tentare di regolarizzare un immobile che presenta delle difformità, è consigliabile effettuare una verifica completa della documentazione disponibile.

Lo Studio Tecnico EMMECI è a disposizione per verifiche urbanistiche e catastali, accessi agli atti, pratiche edilizie e valutazione delle possibilità di regolarizzazione degli immobili.